Zápis stavby do katastru řešíte ve dvou situacích. Buď jste dostavěli a kolaudujete dům, nebo na pozemku stojí starší stavba, která v katastru nikdy nebyla, a přijde na ni řeč při prodeji, dědictví nebo žádosti o hypotéku. V obou případech katastr chce dvě věci: geometrický plán a doklad, že se stavba smí užívat.

Které stavby se do katastru zapisují

Katastr neeviduje všechno, co na pozemku stojí. Zapisuje budovy, tedy stavby spojené se zemí pevným základem a převážně uzavřené obvodovými stěnami a střechou. Z nich pak platí:

  • Budova s číslem popisným nebo evidenčním se zapisuje vždy. Typicky rodinný dům nebo chata.
  • Budova bez čísla jen tehdy, když je hlavní stavbou na pozemku a nejde o drobnou stavbu. Samostatná garáž na vlastní parcele se zapisuje, zahradní domek za domem ne.
  • Vedlejší stavby na stejném pozemku jako dům, třeba kůlna, dílna nebo garáž u domu, katastr jako samostatné budovy nevede.
  • Pergoly, přístřešky bez stěn a terasy nejsou budovy, takže se nezapisují vůbec.

Drobnou stavbou je pro katastr stavba s jedním nadzemním podlažím do 16 m² zastavěné plochy a 4,5 m výšky, která doplňuje stavbu hlavní. Garáž zákon za drobnou stavbu nepovažuje nikdy. Hranice 25 m², na kterou se lidé často ptají, pochází ze stavebních předpisů a týká se povolování stavby, ne zápisu do katastru.

Dům na vlastním pozemku je součástí pozemku. Na listu vlastnictví ho po zápisu najdete u parcely s údajem, že její součástí je stavba. Jak se v listu vlastnictví vyznat, popisuju v radě jak číst list vlastnictví.

Co přiložit k ohlášení

Stavba na vlastním pozemku se nezapisuje vkladem, ale ohlášením vlastníka pozemku. Rozdíl mezi obojím vysvětluju v radě o návrhu na vklad. K ohlášení patří:

  1. Geometrický plán pro vyznačení stavby, potvrzený katastrálním pracovištěm. Potřebujete ho vždy, když obvod stavby ještě není v katastrální mapě nebo nesouhlasí s hranicí pozemku, na kterém stavba stojí. U novostavby to platí prakticky pokaždé.
  2. Doklad o způsobu užívání stavby. U rodinného domu povoleného podle stavebního zákona platného od července 2024 je to kolaudační rozhodnutí. U starších staveb podle doby vzniku kolaudační souhlas, kolaudační rozhodnutí podle dřívějších předpisů nebo oznámení o užívání s vyznačením stavebního úřadu.
  3. Formulář Ohlášení změny údajů o pozemku, týkající se stavby, který najdete na webu ČÚZK.

Ohlášení je bez poplatku. Katastrální zákon ukládá vlastníkovi ohlásit změnu do 30 dnů od jejího vzniku, takže podání nenechávejte ležet, jakmile máte kolaudační rozhodnutí.

Geometrický plán patří před kolaudaci, ne za ni

Nejčastější zdržení vzniká v pořadí. Podle stavebního zákona účinného od července 2024 musí žádost o kolaudační rozhodnutí obsahovat číslo geometrického plánu, pokud se stavba zapisuje do katastru. Kdo s geodetem počítá až po kolaudaci, podá neúplnou žádost a stavební úřad ho vyzve k doplnění.

V praxi to jde takhle:

  1. Stavba má definitivní obvod. Zaměřím ji, i když se uvnitř ještě pracuje, a vyhotovím geometrický plán.
  2. Plán ověří úředně oprávněný zeměměřický inženýr a katastrální pracoviště ho potvrdí.
  3. Podáte žádost o kolaudační rozhodnutí s číslem geometrického plánu. Po závěrečné kontrolní prohlídce stavební úřad vyzve obec k přidělení čísla popisného.
  4. S kolaudačním rozhodnutím a geometrickým plánem podáte ohlášení na katastr.

Stavby, které kolaudační rozhodnutí nepotřebují, uvádí číslo geometrického plánu stavebník v oznámení o dokončení stavby. Co dalšího ke kolaudaci dodává geodet, včetně zaměření skutečného provedení, najdete v radě co budete ke kolaudaci domu potřebovat od geodeta.

Zápis stavby bez kolaudace

Dokončenou stavbu bez dokladu o užívání katastr nezapíše. Rodinný dům a stavba pro rodinnou rekreaci potřebují kolaudační rozhodnutí vždy, i když jinak jde o jednoduchou stavbu. Rozestavěnou budovu lze do katastru zapsat jen spolu s rozestavěnými jednotkami, tedy typicky u bytového domu, ne u rodinného domu, který si stavíte pro sebe.

Stará stavba, která v katastru chybí

Chata, garáž nebo přístavba z doby, kdy zápis nikdo neřešil, se nejčastěji ukáže při prodeji nebo v dědickém řízení. Postup je stejný jako u novostavby, liší se jen doklad o užívání.

Nejdřív hledejte v archivu stavebního úřadu nebo obce původní povolení užívání nebo kolaudační rozhodnutí. Když se nedochovalo, katastr přijme stavebním úřadem ověřenou část dokumentace skutečného provedení nebo pasport stavby, tedy zjednodušenou dokumentaci stávajícího stavu. Stavbu postavenou bez povolení musí stavební úřad nejdřív dodatečně povolit.

Geometrický plán se v každém případě dělá podle aktuálního zaměření, takže ukáže stavbu, jak dnes skutečně stojí, i s pozdějšími přístavbami. Pokud stavba přesahuje na sousední parcelu, vyjde to najevo právě tady. Je lepší to vědět před podpisem kupní smlouvy než po něm.

S čím pomůžu

Stavbu zaměřím, vyhotovím geometrický plán pro vyznačení stavby, zajistím jeho ověření i potvrzení na katastrálním pracovišti a předám ho tištěně i digitálně, připravený k žádosti o kolaudaci i k ohlášení. U starší stavby vám ještě před měřením řeknu, jaký doklad o užívání k ní budete shánět. Co geometrický plán obsahuje a jak vzniká, popisuju v radě o geometrickém plánu, z čeho se skládá cena, najdete v ceníku.